Maandelijks bericht van Vereniging Eigen Huis over ontwikkelingen op de woningmarkt
Waarom verhuist u niet?
Al jaren beweegt het aantal kooptransacties op de woningmarkt zich tussen de 190 en 210 duizend per jaar. Echt méér worden het er niet en dat is raar. Want het aantal koopwoningen in Nederland steeg in de afgelopen 10 jaar van circa 3,3 miljoen naar 3,9 miljoen. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad groeide daarmee van 51 naar 56%. Als op dit moment in de koopsector net zoveel verhuisd zou worden als 10 jaar geleden, zou het aantal kooptransacties op circa 230 duizend liggen. Wat is er aan de hand?
Meer mobiliteit heeft de toekomst
“Als verhuizen makkelijker zou gaan, zouden mensen ook gemakkelijker van baan kunnen veranderen, dichter bij hun werk kunnen gaan wonen en waarschijnlijk ook meer plezier hebben in het wonen. Meer mobiliteit op de woningmarkt is in elk opzicht goed, al was het maar omdat er dan minder files zouden staan.”
Nico Stolwijk, manager beleidszaken Vereniging Eigen Huis.
Hoge ‘kosten koper’ vormen een verhuishindernis
De huizenprijzen zijn weliswaar hoog, maar de bestendigheid van het prijsniveau is op dit moment de belangrijkste reden waarom mensen vertrouwen hebben in de woningmarkt. Daarnaast is de hypotheekrente nog steeds laag. Wel stijgen de huizenprijzen minder snel dan een aantal jaren geleden. En dat zet de mensen aan het denken. De ‘kosten koper’ (circa 10% van de koopprijs) zijn immers vrolijk meegestegen met de huizenprijzen. De vraag is of het enorme bedrag aan ‘bijkomende kosten’ binnen redelijke tijd weer kan worden terugverdiend via een waardestijging van de woning. Bij een gemiddelde woning van € 250.000 gaat het al gauw om circa € 25.000 aan bijkomende kosten, wat overeenkomt met een fors (netto) jaarsalaris. En dan hebben we het nog niet eens over alle andere kosten die bij verhuizing komen kijken. Voor ruim 60% van de bevolking vormen de bijkomende kosten in enige mate een belemmering om naar een (volgende) koopwoning te verhuizen.
Overdrachtsbelasting moet omlaag
De overdrachtsbelasting (6%) is bij de koop van een bestaande woning de grootste kostenpost. Vooral degenen die niet over een forse overwaarde kunnen beschikken uit een vorige woning hikken daar behoorlijk tegenaan. Dat geldt vooral voor huurders die willen kopen en andere koopstarters. De overdrachtsbelasting is in feite een verhuisboete van de overheid. Op de vraag of de overheid de doorstroming naar een volgende woning aantrekkelijker moet maken door bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting te verlagen antwoordt bijna 80% van de bevolking ‘ja’.
Minder is meer
Bij de huidige overdrachtsbelasting ziet 62% van de bevolking de bijkomende kosten in enigerlei mate als een belemmering bij de aankoop van een woning. Bij halvering van de overdrachtsbelasting naar 3% ziet 42% van de bevolking dit percentage nog als een belemmering. Als de overdrachtsbelasting naar 1% zou worden verlaagd, dan daalt het aantal mensen dat daarin nog een belemmering ziet naar 17%.
Zoals ook uit eerdere onderzoeken van het CPB en de Vrije Universiteit Amsterdam bleek, bestaat er een duidelijke band tussen het aantal kooptransacties op de woningmarkt en de hoogte van de bijkomende kosten. Vergroting van het aantal kooptransacties betekent voor de overheid meer inkomsten. Een lager tarief voor de overdrachtsbelasting kan daarmee goeddeels worden gecompenseerd. Dit staat nog los van de voordelen die op andere terreinen kunnen worden geboekt als de mobiliteit op de woningmarkt zou toenemen.
Er moeten meer koopwoningen komen
Meer vraag naar woningen zonder dat er voldoende aanbod is, leidt tot prijsstijgingen. Voldoende aanbod van geschikte woningen is daarom een eerste vereiste voor een beter functionerende woningmarkt. De bouw van nieuwe woningen hapert echter al jaren en nog steeds woont 44% van de bevolking in een huurwoning terwijl maar 25 tot 35% dat wil. Even snel de woningbouwproductie opkrikken gaat moeilijk, maar een fors aantal huurwoningen te koop aanbieden kan op redelijk korte termijn resultaten opleveren. Het geld dat vrijkomt kan door de woningcorporaties in nieuwe huurwoningen en verbetering van woonwijken worden gestoken.
Er moet meer aanbod komen van koopwoningen om er voor te zorgen dat de huizenprijzen minder snel stijgen vindt 72% van de bevolking.
Er wordt teveel gebouwd zonder visie
Uit het nieuwe WOON-onderzoek van het Ministerie van VROM blijkt dat doorstromers op de woningmarkt vooral de voorkeur geven aan een eengezinswoning en met name in de koopsector. In de nieuwbouw wordt daar echter onvoldoende rekening mee gehouden. Het aantal geproduceerde eengezinswoningen neemt af en vooral het aantal gebouwde huurappartementen neemt toe. Overheden willen vooral de groeiende wachtlijsten met woningzoekenden aanpakken en vaak is dat voldoende reden om ‘lokale sturing’ te geven aan de nieuwbouwproductie.
In de afgelopen jaren daalde het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwproductie van 81% naar 72% en die lijn zet zich voorlopig voort. Dat is opvallend als men bedenkt dat de vraag naar eengezins-koopwoningen meer dan tweemaal zo groot is als de vraag naar huurappartmenten. Voor de toekomst dreigt het gevaar van een woningmarkt die verder uit balans is geraakt en waarbij er een overaanbod is aan ‘betaalbare’ woningen.
Als er meer gelet zou worden op de werkelijke woonbehoeften en woonwensen van de bevolking, zou de woningmarkt beter doorstromen en zouden er vanzelf meer goedkope (huur)woningen vrijkomen. Daarvoor is een ‘visie’ nodig die verder strekt dan de wachtlijsten. Blinkende voorbeelden van gemeenten waar zo’n integrale woonvisie daadwerkelijk in de praktijk wordt gebracht zijn de gemeenten Almere en Den Haag.
Gereedgekomen nieuwbouwwoningen (koop + huur)
(4 kwartalen voortschrijdend, bron: CBS)
Gereedgekomen huurwoningen
(4 kwartalen voortschrijdend, bron: CBS)
Kooprecht voor huurders
Er is al verschillende malen over gesproken in de Tweede Kamer en er is zelfs al een wetsvoorstel voor ingediend, maar het is er nog steeds niet van gekomen: een kooprecht voor huurders. Omdat de meeste huurwoningen tot het ‘maatschappelijk kapitaal van de samenleving’ behoren en huurders daaraan een behoorlijk centje bijdragen, is het heel goed voorstelbaar dat huurders die al langer in hun woning wonen een kooprecht krijgen. Tweederde van de Nederlandse bevolking vindt dat een goed idee.
Stemming op de woningmarkt nog enigszins terughoudend
De situatie op de woningmarkt is al langere tijd stabiel. Dit wordt duidelijk weergegeven door de Eigen Huis Marktindicator* die ook deze maand weer licht negatief eindigt op waarde 92 (waarbij 100 de neutraalwaarde is).
Vooral door het robuuste prijsniveau van woningen hebben mensen vertrouwen in de woningmarkt, maar tegelijktijd zet de licht oplopende hypotheekrente een domper op de kooplust. Voor het komende jaar verwacht een ruime meerderheid van de bevolking (58%) dat de hypotheekrente (licht) zal stijgen.
Dat mensen nog enigszins terughoudend zijn ten aanzien van het kopen van een huis, blijkt ook uit het gestaag groeiende deel van de bevolking dat van een gunstige noch een ongunstige tijd spreekt om een huis te kopen (56%).
* Toelichting op Eigen Huis Marktindicator
De inschattingen en verwachtingen van consumenten op de woningmarkt worden gemeten met betrekking tot drie aspecten:
- de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen
- de huizenprijzen
- de hypotheekrente
Het gaat hierbij om de inschatting van consumenten over de afgelopen 12 maanden en hun verwachtingen voor de komende 12 maanden.
Woonpeil Vereniging Eigen Huis
De gegevens in dit bericht zijn - tenzij anders vermeld - gebaseerd op eigen onderzoek van Vereniging Eigen Huis. De vereniging doet hiervoor doorlopend onderzoek onder de Nederlandse bevolking in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft en Intomart Gfk. De Eigen Huis Marktindicator is onderdeel van het onderzoek.
Samenstelling: Bob Maas / Hanke Boer
